第二个分化是二线城市内部明显的分化，比如南京、合肥、苏州、杭州、厦门这些城市相对地在一线城市之后有一个火爆期。例如天津作为直辖市，最近房地产业十分活跃，这表明二线城市的扩展明显增加。但80%的省会级及重要的城市并没有多大的供给，比如长沙仍然供大于求，还有东北三省的省会，哈尔滨、沈阳、长春。
第三个分化是成交量的市场、成交额的市场，和开发商储备土地的增量相比较明显分化。如果说一线城市和二线城市表现有区别的话，就是在过去二季度以来，涨价最厉害的城市，如北京、上海、深圳等，土地成交寥寥无几。
说地王频出是不对的，一线城市根本就没出地王，几乎没有多少大开发商拿地，拿地多的是二线当中的少部分，就是刚才说到的南京、合肥、苏州等这些地方。
这才是分化，没有什么一线城市的分化，一线城市没什么分化，基本是同步进退的。
一线城市上也算不上什么调控，春节前后一线城市的成交量和价格突然出现了异动，实际上有两个主要的因素，一是沉寂了几年的被压抑的改善性需求突然爆发，第二是由此带出的一种恐慌性需求加入。
所以在一段时间内，甚至两三个星期内，会出现价格不断跳涨的现象。例如二手房市场，明天签约的房子，尽管今天谈好，但是到了明天价格又涨了。
其实这是很正常的，我们也别把这个异动看得太过了。因为在上海、北京这样大的城市存量和总资源量中，三两个月的成交量所占比重是很微不足道的，在经济学中也仅仅是个没有多大意义的边际价格。
一万个人里面有一个人一顿吃十个馒头，说明不了大家有多大的饭量。当时我们就判断，这些一线城市将会得到调控，因为随着这些改善性需求的逐步释放，增速会有所放缓。
我们在解读一线城市这些政策时，务必注意到整个房地产领域面对的政策形势其实没有多大的变化。2016年房地产业所面临的政策可以分为三个层面：第一，政策的目的并非限制房地产业发展，也并非通过限制开发商去调控房地产，而是为了维持国民经济短期稳定的运行。
比如说货币政策、财政政策的一些调整，再比如说去库存、去杠杆，这是和我们面对2016年经济增速下行以及物价水平低迷可能出现通货紧缩密切相关的，同时还和十三五规划开局积极稳妥走向城镇化，走上健康发展之路密切相关的。
但是毫无疑问，货币政策使得财务成本降低，加上降低利率的影响，肯定对房地产业有着重要影响，不过别把这个看作是对房地产业的调控，而且和一二线没有多大关系。
第二，真正针对房地产业的政策，我认为一线城市的房地产政策到今天也没有什么变化。从去年末的中央经济工作会议到今年政府工作报告中，关于房地产的政策，特别强调了对过去那些不合时宜，已经时过境迁的政策要做出调整。
一是比如说原来的国十、国八、国五条都说要千方百计增加供给，从去年起我们提出房地产业面对严重的去库化压力。特别去年中央经济工作会提出第一层面经济发展的一个重要调整目标，就是除了去杠杆、补短板以外，房地产业要去库存。显而易见，我们并不是像以前要增加供给。
二是过去每一个调控房地产的政策都说坚决打击抑制投机性需求，但从去年以来的政策就特别明确地指出了鼓励个人和企业，也就是企业法人、机构购买存量房，用于出租或者是其他的方式，获取收益，也就是持有资产，鼓励人们在房地产业的投资性需求，其中特别重点强调了发展租赁市场。
这个政策调整不仅满足了投资性的需求，而且实际上更大、更灵活、更多层次地满足了低端群体的需求。租赁市场要发展，没有人买第二、第三、第五套房，哪里来的租赁市场？租赁市场对房地产市场来说，是一个极为重要的市场。
美国有25%-30%以上的人群是租房子住的，但并不等于他们买不起房子，他可能在纽约有一套房子，但是在洛杉矶、旧金山就职，相反也一样，人们不仅仅是因为异地有不房而出租，还有更多有两套、三套房，把它租出去牟利。
为什么美国重视和发展房地产租赁市场？我们知道市场经济下租赁市场有三个重要意义：一是最接近于低端需求，对于买不起房的人而言就是一个过渡性的需求。比如年轻人参加工作不久，就处于整个低端就业群体的需求，租赁市场是一个灵活多样能满足他需求的供给方。
二是租赁市场最直接地反映了实际需求的大小。一般说人们不会租了房子去当二房东来牟利，这样的情况是很罕见的，当然大机构、持有商业机构的资产另当别论。
三是租金的回报。不管是开发商拿地建房子，还是老百姓买房子谋取租赁收益，这都是一个标杆。房地产业兴旺与否与租金的高低很重要，所以租赁市场是房地产业不可或缺的，我们简单的把它归纳为投资或者投机性需求加以遏制，显然是不合时宜的，需要改进。
最近有一条消息，虽然没有看到正式文件，但是私底下却有这样的议论。比如说建设部正在讨论，建议住房分割出租，这样50平米、40平米的大面积客厅，可以分为两到三间的面积，通过分割出租可以增加低端租赁市场的供给源，满足中低端需求或流动性需求、过渡性需求，我觉得这和中央所提出的发展租赁市场是一脉相承的政策变化。
第三，房地产业在2016年的政策是否会走向棚户区改造，其实这是有迹可循的。棚户区改造并非从2016年开局，实际上2014年下半年就提出了，直至2016年和十三五规划相结合，明确提出十二五期间3600万套保障房不一定是合理的方式。所以在十三五规划的主流中，不是要找一片地盖保障房，而是在核心市区成片改造老旧危房，改造棚户区，其实这也隐含着一个重大的政策变化。
在十二五的前期和中期，大家都在讨论棚户区改造。其实这个棚户区改造当时专门指的是国有大型工矿企业农林牧场员工集中居住区的改造，但是从2014年末以后，特别是2015-2016年，可以明确地说，在十三五期间我们以棚户区改造为主。
棚户区改造既包括一线、二线、三线城市在内，也包括开了奥运会的北京、开了世博会的上海在内，这些城市内仍然有相当多的老旧危房急需改造。
一些中西部省会级城市和相当一部分地市级中心城市，在过去一些年中尽管兴建了高铁站，建了会展中心，但是城市整体的街区面貌，比如说商业的业态、交通规划、功能分区、地下基础设施的整体升级尚未启动，或者刚启动不久。
由此，棚户区改造带来几个重要的意义，一是有利于城市整体改造，既包括了地下市政管网、交通功能等，也包括老百姓住房的改造。
二是有利于市场化参与。十二五期间提出三千六百万保障房，最大的难题就是钱从哪来。棚户区改造就带来了一个破解之途，因为这大多位于传统老街区地带，改造后有很多可以作为商品房出售，这样开发商也好，市场化力量也好，市场化融资也好，就容易参与到其中来。
三是棚户区改造为主的房地产开发模式还有一个好处，容易为我们前十年累积的一些体制性难题寻找解决途径，比如城中村、城乡接合部、农民出租屋、小产权房。不得不承认这是个好办法，我们终归要找出一个出路，现在我们可以因地制宜地寻找一些有利的解决办法。
另外在保障房方面，开发商应该关注发展租赁市场的政策。一个是鼓励货币性保障，不再单一地强调补砖头。实物型保障房，一些低端群体居住区还是需要的，比如说开发区打工的集体宿舍，家属宿舍都需要。尽管货币型保障正在成为我们低端保障的一个重要途径，但得有实物型供给才行，所以就是要发展市场化的租赁市场。
还一个细节变化，就是鼓励开发商和开发商的下家投资机构持有一定的租赁住房，作为专业的租赁供给商，这条政策的指向也无疑包括一线城市。其中并没有什么调控，反而是大力推进的，开发商可以分出一部分持有住宅物业作为租赁市场的供给，或者专业机构把库存买下来，专门有一批小区或者一批住房是作为只租不卖的。
还有一个去库存的政策在一线城市仍然存在和继续施行，就是允许把一部分符合条件的，原来作为商业物业开发的转变成住宅或者是商住两用。希望我们关注到，这些政策总体上都是在健康发展、平衡供求上做文章。
第三，改革方面的政策对房地产业也有重要影响。比如营改增，营改增并不是为了促进鼓励房地产业，或者抑制调控房地产业，而是我们整个税制体系的一个重要改革，但是房地产业所受到的影响在此前众说纷纭，说好说坏都有。
李克强总理承诺了，营改增之后不论哪个行业的税负都是只降不增，我想这个承诺应该说是一个基本的准则，我们现在大约可以在这样一个方向上讨论营改增对于房地产领域的影响。营改增对于房地产业和所谓分化下的商业地产至少有一条是有意义的，比如机构企业持有商业地产的进项，是可以作为进项税抵扣消项税的，我想这都是对房地产有益的方面。
至于今后一段时间，我想对于一线城市来说，最重要的是抑制人口流入。抑制投资性需求和改善性需求，只能够推迟实现时间，不能够消灭。就像不会因为不准早婚就不娶媳妇了，这个需求总量是一定的，我们务必要注意到，分化实际上是个供求问题，一线城市供不应求和三四线城市的普遍性供大于求并存，同时也和人口的流入密切相关。
二线城市的内部分化，实际上也和这些城市人口在加速扩张或人口基本平稳，甚至是净流出密切相关。接下来在十三五期间，城镇化、城市化政策中一再强调的就是调整城市结构，坚决抑制特大城市的扩张规模，包括限购这一措施。
可能大家在参与城市观点论坛时都会有一个问题，就是北京、上海会不会放松限购。我觉得现在就死了心吧，放松限购是可能的，但是放松了之后一定会有更严格的抑制外来需求的门槛。全中国人民都想住在屈指可数的少数特大城市中，这是无论什么政策也保障不了、实现不了的。
让我们的人口均衡地分布在大中小城市中，实现大中小城市协调发展是中国城市化、城镇化质量提高的途径，也是让更多人民群众分享城市化、城镇化好处的一个最重要的落脚点！