李军《房地产工程管理全程精细化与质量通病防治》课程大纲

      “全流程干货培训 + 标杆项目实操解读 +系统性工程管理”--(两天)

【课程背景】

前言：过去十年，由于行业利润空间较大，一些房企工程管理并没有得到足够的重视，普遍存在“重营销、轻工程”。随着企业发展到一定开发规模、多项目同时实施阶段，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，往往导致项目开发管理目标难以实现。甚至由于现场管理能力不足，“三边工程”常态化，各专业技术不交圈，变更、签证漫天飞，项目不断拖期，勉强交付后因质量投诉不断增多，维修量大，造成客户满意度低甚至引发维权，导致成本失控，利润缺失，项目亏损时有发生。微利时代，想活下去？力保客户不维权、不退房，就要对工程质量管理提出更严苛的要求。

作为工程管理者，你是否经常遇到这样的问题与困惑呢？整日疲于应付与处理甲方与总、分包单位没完没了的问题和矛盾，无心关注技术。 现场一些突发性事件处理，一着不慎便影响到全局计划？工程节点一拖再拖，计划从来就没有真正实现过。事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？质量问题层出不穷，安全文明没保障、交付率从来就没有高满意过；成本老是居高不下，设计变更、现场签证满天飞。各种例会，一出问题，责任似乎总在工程部门身上。如何做好“工程系统化”管理？ “传承匠心、精益求精”，本课程系统的对标优秀房企工程管理精髓，从学习入手，打通专业间的壁垒，统一思想，改变固有观念，我们要做精细化地产的扛旗者。

带着你的问题来吧。本课程通过理论引导、实战经验总结，结合工程管理现场出现的各种问题及产生的原因，对标标杆企业工程管理办法，有针对性的提出解决方案。全程对接讲师亲自操作的项目案例，实用性地讲解不同施工阶段的质量控制标准和要点，提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法和创新思维，强调过程管理中“人”的作用，把复杂的问题简单化，重点解决高品质工程落地问题，以大视角全案例解读工程管理的难题。

【课程收益】

1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成，固本求创新；

2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全四大核心控制标准与精髓；

3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治；

4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力，简单粗暴、行之有效的方法；

5、提升项目经理现场管理大局观，有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。

6、价值千金的大量干货，对标标杆企业工程精细化管理体系标准模板，可以直接复制运用到日常工程管理工作；

【课程对象】

 房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、运营部、开发部经理、工程部经理等。

前言：简析当前房地产公司行业形势

七嘴八舌：【天变了】白银时代的房地产？   【融三观】工程+设计+成本三观

【拼基础】房地产工程管理环境   【管理之道】品质精工+管理精益

 

第一讲：房地产工程管理全程精细化实战解析

 

工程现场管理的核心要素关键词：“四控、三管、一协调”

Ø 四控：抓质量、重进度、保安全、控成本；

Ø 三管：现场、合同、信息管理；

Ø 一协调：综合协调

分享：标杆企业项目管理 “1+3”新思路

       1个目标 >3个中心 >3项抓手 >3级管控

第一节 做好甲方视角工程现场管理

提问：什么是现场管理？我们在现场经常面对的有那些问题？

讨论：开发商管理原因造成的现场10个常见问题？

1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是最合适？

3）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失，

4）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾

思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法

话题：1、那些是开发商管理原因造成的常见问题？

4、对外：甲方、监理、总包三方关于项目管理的差异

5、现场管理面对困难与挑战…..

6、现场管理的最大秘诀…..

分享1：总承包商日常惯用的8大计谋   分享2：开发商现场管理10大紧箍咒

解读1：甲方、监理、总包现场关系协调.doc

解读2：项目现场管理的常见问题、矛盾及解决建议.doc

案例1：学习万科的交圈文化、打破部门壁垒

安内：部门间的矛盾和指责，主要是因为沟通不畅

提倡：以奋斗者为本，为担当者担当（选对人、做对事）

项目经理：工程业务、乙方管理； 项目总：复合业务、内外管理、经营意识

解读---;甲方工程师应充当“协调大师”兼“技术人才”的角色。

关注：领悟甲方工程管理人员的四大角色、六大原则

案例2：某施工现场总包单位对甲方项目部管理抵抗与冲突

攘外：分析甲方、监理、总包三大责任主体管理的差异

思考：处理现场冲突的方法和技巧       

关注：我们需要什么样的总包合作资源？

思考：万科工程管理扯皮现象相对较少，为什么呢？案例分享

 

第二节、工程管理策划与创新

 

思考：什么是房地产工程策划？

案例1：某施工场地高效布置图对比    2：总平面策划的施工中有效应用

解读：事半功倍的前期项目管理策划及总平面管理策划

案例：决战示范区---工程管理最大的创新与挑战

地产核心竞争力：优秀示范区展示是总平面策划的前提，也是工程对营销最给力支持。

注意：示范区一定要让客户有归家的感觉和向往....

挑战：示范区要求工期紧、质量高、展示效果好

价值链接：工地开放日+业主恳谈会

问题解决：分析管线布置综合平衡技术应用

小结：前置：工程管理的策划思想—先策后控

Ø 科学：工程目标计划与工期制定的合理性

Ø 强调：总平面管理策划的重要性

Ø 落地：1）制定项目管理策划书  2）制定工程质量管理手册

分享1、万科集团项目管理策划书.doc    2、中海地产工程质量管理手册.doc

分享2：项目管理“三主理念”--主线+主导+主责

案例分享：龙湖、万科、绿城、金茂府示范区景观大价值赏析

分组讨论与交流：时间15分钟（老师做讨论总结）

 

 

 

第三节、关于工程进度计划管理

 

前言：工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一。对于项目管理者而言，最具挑战性的工作不是现场管理或质量控制，而是计划统筹。如何编制出完整的项目开发计划？如何分解计划？如何让项目每一个节点进度都在我们的掌控之中呢？

1、项目总体计划编制  2、项目进度目标分解 3、工程管理进度控制 

一级计划：公司2—3年的战略经营计划里程碑

二级计划：项目开发重要节点操作计划

三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划

建议：实施进度计划 “1+3+3+3”管理新思路

1个目标：确保项目利益最大化，从而实现公司利益最大化。

3个中心：职能部门以服务项目为中心，项目工作以保证营销为中心。

3项举措…..  3级管控…..

讨论：日常计划执行不力的主要原因分析  

分享1：万科集团关注里程碑10大关键节点

分享2：万科集团完整三级计划制度体系

分享3：万科全套项目开发262个节点计划

分享4：万科项目四大模块进度计划时间标准

秘籍：进度计划管控的秘诀---方法（协同）、方法（要点）、再方法（交叉点）

注意：计划是确定少数关键节点指标达成率，以激励为前提，短板原则、结果导向。

 

 

第二讲、项目工程管理典型问题分析及破解

       

第一节、常见工程质量通病案例分析

 

常见质量通病主要原因分析与防治措施：

ü 1、地基与基础部分

ü 桩基施工与基坑降水；桩身垂直度差；桩顶浮浆清理；柱短肢墙插筋偏移；地梁轴线偏移

ü 2、主体工程部分

ü 模板安装主要问题；钢筋安装主要问题；砼主要问题；砌体工程主要问题

ü 3、装饰装修部分

ü 抹灰主要问题；外墙主要问题；地下室外墙防水；

ü 楼地面主要问题；门窗栏杆主要问题

ü 4、安装工程部分

给排水主要问题；建筑电气；通用设备安装；焊接；通风空调主要问题；防腐及油漆主要问题；污雨水排水系统建设

ü 5、环境与景观部分

ü 场区土方回填；挡墙

ü 6、安全文明施工部分

ü 外架；施工用电；临边防护

案例分析：—万科、中海项目主体施工通病案例解析

a混凝土通病防治；b渗漏点的关注与防治；c防水施工要点把控案例

思考1、国标规范的“问题”---以终为始，规范只是事后验收，缺少实用节点，质量通病防不胜防。

思考2、设计图纸错漏碰太多，“边设计边施工”成常态，质量和进度如何确保？

思考3：如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？

（1）综合、综合、再综合----解决“错漏碰”的根本性办法

（2）排版、排版、再排版----确保“精品工程“的捷径与办法

要求：质量管理的底线应先从解决防渗漏、防空鼓、防开裂做起。

 

第二节、如何有效预防工程质量通病

 

Ø 设计阶段前控         招标采购前控

Ø 工程策划前控         技术交底前控

Ø 成本管理前控         合约管理前控

注意：事前控制，70%的工作在实施前落实！

分享：万科相对完善的质量管理理念

1） 大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系。

2） 工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施；

分组讨论与交流：时间15分钟（老师做讨论总结）

 

         第三节、工程质量通病工程管控过程重点

质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命线，是企业生存与发展的基础。

分享1：万科相对完善的质量管理理念    分享2：万科三年质量梦

分享3：万科2015年过程质量评估方案 分享4：房企需要什么样的工程管理者？

切记：最难不是体系搭建，而是执行！执行！让我们行动起来吧！

行动第一步：统一思想---改变观念         行动第二步：抓前端---优化工程技术统一标准

行动第三步：控中间---实施过程质量评估   行动第四步：管后端---做好后项目评估管理

分享：工程施工过程管理技能最有效的10大环节